Megtorpant a drágulás, Budapesten már esnek a lakásárak

Forrás: Nguyen/Getty Images

Novemberre kifulladt a lakáspiacon az árnövekedés, a fővárosban már enyhe csökkenés látszik. A kereslet mérséklődik, miközben az új projektek miatt nő a kínálat, ezért a térségek eltérő ritmusban mozognak, és az év végéig további átrendeződés sem kizárt.

Novemberre gyakorlatilag megállt a lakásár-emelkedés: havi alapon mindössze 0,5 százalékos növekedés látszik, Budapesten pedig tavaly óta először minimális, 0,1 százalékos árcsökkenés jelent meg. Ez éles váltás a szeptemberi 2,8 és az októberi 1,5 százalékos országos drágulás után. A fővárosi fordulat különösen feltűnő, hiszen a nyár végén még tempós emelkedés volt mérhető.

Éves összevetésben ugyanakkor továbbra is jelentős, 24,1 százalékos a drágulás, ami jelzi: a piac magas szintről hűl. A háttérben a kereslet visszaesése és a kínálat látványos bővülése áll – az egyensúly az elmúlt hetekben a vevőktől a választék felé billent.

Új erőviszonyok a fővárosban: beléphet az árverseny

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a vevői aktivitás havi és éves alapon is mérséklődött, miközben egyre több lakás kerül a piacra. A következő hónapokban több ezer új építésű lakás átadása várható, és több projekt árazása már közelíti a használt panelekét – ez a fővárosi használtpiacon is árversenyt indíthat. Az első lakásukat kereső vevők egy része az új építésűek felé terelhető, ami tompíthatja az állami támogatások – például a 2025-ben induló, első otthonra célzott Otthon Start program – használtpiaci árfelhajtó hatását. A program fix, kedvezményes kamatú hitellel célozza a fiatalokat; a részletszabályok 2025. szeptemberi indulással jelentek meg a Magyar Közlönyben. 

A regionális kép eltérő: Pest vármegyében novemberben 1,7 százalékos havi drágulás látszik, éves alapon 18,8 százalékos növekedéssel. Nyugat-Magyarországon a tempó mérséklődik (például a Nyugat-Dunántúlon havi 0,9, éves 15,2 százalék), miközben a keleti régiók – így a Dél-Alföld – gyorsabban zárkóznak (októberhez képest 2,1 százalék, évesen 19,4 százalék).

Árképek: kerületi és megyei szintek

A fővárosban december elején a használt lakások medián négyzetméterára hozzávetőleg 1,4 millió forint. A legdrágább továbbra is az V. kerület (2 millió Ft/m² felett), majd az I. kerület (kb. 1,83 millió) és a XII. kerület (kb. 1,78 millió). A legolcsóbb városrészek – a XVII., XVIII., XX. és XXIII. kerület – 800 ezertől 981 ezer forintig kínálnak mediánárakat. Országos összevetésben a vármegyeszékhelyek élén Debrecen áll (997 ezer Ft/m²), Szeged (952 ezer) és Győr (920 ezer) követi; a legolcsóbb városok között Békéscsaba, Salgótarján és Kaposvár található (285–541 ezer Ft/m²).

A trendeket alátámasztja, hogy a KSH legutóbbi lakáspiaci összefoglalóiban Budapesten is tartósan 1,2–1,5 millió Ft/m² körüli átlagos árszint látszott 2024–2025 fordulóján, az új lakásoknál pedig 1,5 millió Ft/m² feletti átlagok jelentek meg. 

Mi jöhet év végéig és 2026 elején?

A kínálat bővülése és a kiváró vevői magatartás alapján a novemberi stagnálás decemberben is kitartó lehet. A keresleti oldalon az Otthon Start 2025 őszétől érdemben átrendezheti a fővárosi erőviszonyokat: az új lakások versenyképes hitele és akciói elvonhatják a figyelmet a használtpiacról, ami mérsékelheti a használt lakások árait vagy legalábbis lassíthatja az áremelkedést. 

A bérleti piac idén több hónapban is infláció alatti drágulást mutatott, ezért a hozamot a megvételi ár és a várható forduló időzítése határozza meg.

Hirdetés